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年輕時為了事業努力,只要有一個可供遮風避雨的地方就可以繼續打拼下去;年紀漸長,事業有成,好不容易有點積蓄,於是興起換屋的念頭;在房屋市場尋尋覓覓,不是看的上的買不起,就是買的起的又不喜歡,這時候,除了委屈自己以外,你還可以有更好的選擇:自地自建。

自地自建的優點

自己蓋房子有三個最大的好處,第一是量身訂做,無論是平面格局、空間機能、外觀風格甚至建材配備等,都可以合乎自己的喜好及需求;第二是品質有保障,業主可以在施工前透過合約規範施工品質,而且施工過程全程看的見;第三是比較便宜,可以用相同的成本得到更好的居住品質。

比如說:你想在台南市四期重劃區(崇德、崇明路附近的東區)擁有一棟地坪約45、建坪約120的電梯住宅,這樣的房子市場一般價格約2,3002,500萬,如果自地自建,大約花費土地850萬(45×18/坪,再加上稅費及仲介費)+ 建築費用(120×7.5/坪,含設計、雜支)900 =1,750萬,所以大約可以節省500700萬元。

再假設說,你想在台南虎尾寮地區擁有一棟地坪40、建坪100、有庭有院有車庫的四樓透天別墅,這樣的房子在市場上市價大概1600-1800萬,如果自地自建,大約花費土地650萬(40×16萬,加上仲介及代書費等)+建築費用650萬(100*6.5萬,含設計、雜支等)=1300萬,大概可以節省300-500萬。

自地自建的挑戰

經由我們所觀察,可以歸納自己蓋房子會遇到的問題如下,提供給想要自地自建的人參考。

目前大部分自己蓋房子的業主,都是採「先找建築師畫設計圖及施工圖,再找營造廠來施工,後續室內裝修再找室內設計師」的方式進行,這種傳統流程讓自地自建產生很多結構性的問題。讓我們先來瞭解「建築」這個產業角色分工,就可以瞭解自地自建為什麼會有那麼多挑戰。

1、建築師:負責建築設計(含結構設計,一般建築師都有配合的結構技師)、執照申請(建照及使照)、工程監造

2、營造公司:整合模板、鋼筋、混凝土、泥作、門窗、鐵件…等工程,負責建築體工程施工(不包含後續室內裝潢或景觀設計的施工)。

3、室內設計公司:負責建築體完成後的室內空間細部裝潢工程。

4、建設公司:負責整合一個建案的所有事項,包含:評估土地是否值得投資?要推出怎樣的產品?成本多少?利潤多少?要找哪家銀行配合後續貸款?要找哪位建築師設計、簽證?要找哪家營造廠施工?要找哪間室內設計公司裝潢樣品屋?要找哪家代銷公司……等等。

自地自建,明明就是一件事情,為什麼業主需要自己找哪麼多人?看出來了嗎?原來業主本身已經扮演一個「建設公司」整合的角色;一間建設公司有自己的開發部門、企畫部門、財會部門、工務部門等互相配合,「整合」一個建案的開發;任何事情,「整合」都是一個最困難的角色,因此,由經驗不足的業主自己整合蓋房子的所有事項,才是導致自地自建不如預期美好的原因。

蓋一棟或買一間屬於自己的房子,對大部分的人而言,都是生命中最重要的投資之一,但是,也因為發生的機會並不多(一般人一生中也就這麼兩三次),所以也普遍缺乏消費經驗,更需要專業人士的協助。

舉個例子,有人會為了買手機或電腦而花錢去找一個「專家」或「顧問」嗎?雖然你不見的是賣手機或賣電腦的,但由於平均每1-2年(手機)或3-5年(電腦)就會消費一次,累積下來大概也知道應該買怎樣的產品比較適合自己,因為有不少「練習」的機會,但蓋房子不一樣,你可能在此之前最多只有1次的經驗,更多的是一片空白,硬是自己摸著石頭過河的結果,就是我們常聽到老一輩說的,「起厝按半料」;或是我們年輕一倍的在諸多網誌可以看到的,自己費時費力、工程品質不良、工期延誤、預算追加、設計不符需求等的「挑戰」。

Posted by Ecoarch at 痞客邦 PIXNET 留言(13) 引用(0) 人氣()


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留言列表 (13)

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  • tung-yuan
  • 可建坪數

    目前於崇善路有建地33坪預計自建四樓
    請問一樓至四樓各可蓋幾坪一樓需留騎樓嗎
    謝謝
  • 面臨崇善路嗎?若是,就需要留騎樓地,不過不影響可建坪數,因為容積率一定。

    假設建蔽率60%,容積率200%,你每一層可建面積為33坪×60%=19.8坪,可建坪數為33坪×200%=66坪;一樓如果以獎勵停車空間申請可不算容積率(只是申請名目,不影響實際使用),所以總建坪為66坪+19.8(1F)=85.8坪,另外2-4每樓可附建1/8樓地板面積的陽台,19.8坪/8=2.47坪。

    Ecoarch replied in 2009/11/25 22:36

  • 李小偉
  • 可以請問一個概數嗎,我有一塊地 約40坪,但是在巷道,只有小山貓能進入吧
    我希望能蓋4層樓,這樣子的胣工成本大約每坪幾萬呢?

    我知道蓋房子的細節很多,這樣問很粗略,但我最在意的是巷道裡能蓋房子嗎?
    再麻煩您幫忙回答我一下:)
  • 當然可以,在工程上什麼狀況都能克服,只是施工難度越高成本也會越高就是~~

    Ecoarch replied in 2011/07/22 00:54

  • eos
  • 根據您文中的建議,一坪的建築費用是否約略為6.5萬呢?有沒有可能更便宜?
    我看中一塊土地約莫40坪,面寬四米五,希望蓋到三樓,建築成本(含設計施工)可能到5萬以下嗎?
  • 逢甲MiCaSs
  • 您好:想請問~我在逢甲大學附近有一塊地建蔽率60%,容積220%【可建面積105.77m*122,道路16.23m*】想蓋學生套房,目前建築師規劃可建面積1F50+2F62.84+3F59.75+4F46.98
    如照您的算法應該是1F63.462獎勵停車空間+105.77m*X220%=296.152m*為何和建築師算的有所出入呢?
  • house488
  • 有用的訊息
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  • 蛋蛋媽
  • 當年自建之前~參觀了你的文章~
    給了我無限受用的知識~
    自建期間也一路順暢~如今也入住兩年多了~
    感謝你無私的分享喔~
  • 謝謝蛋蛋媽,妳的分享也很精彩~~

    Ecoarch replied in 2013/10/12 18:11

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  • 夢想家
  • 我有一塊地,隔壁地主找我合建,對方的地比較小,我家約37坪,對方20多坪,對方以地主又以建商名義找我合建,請問分配比例,另,我想自己找建商蓋,但是蓋房子是大事,又是非常專業的,請我我該如何進行呢及與談論呢
  • 祥仔
  • 請問連棟透天(在中間)有辦法拆除重建嗎?
  • Private Comment

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