檢查窗框有無灌漿不完整。

100212-屋突拆側模01.JPG

100212-屋突拆側模02.JPG

檢查牆壁有無蜂窩現象。

100212-屋突拆側模03.JPG 

100212-屋突拆側模04.JPG 

100212-屋突拆側模05.JPG 

100212-屋突拆側模06.JPG 

100212-屋突拆側模07.JPG

這次屋突灌漿很漂亮，都沒有蜂窩現象，窗框也無斜角。

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  • #1 三姐 on 2010/02/24 00:52
  • 三姐

  • 坪數問題

    小蔡您好~
    1.一般營造廠估價是指建照坪?滴水坪?權狀坪?還是包含所有陽台露台的坪數?因一般的建商報價的坪數跟我們業主的認知好像有所落差,可否請您賜教,先謝謝您了..
    2.若我家2樓建築師藍晒圖上標示樓地板面積為113.36m2，陽台面積及檢討為(1.27*4.61)+[1.38*(6.7+0.3)]=15.51 > 113.36/8=14.17
    15.51-14.17=1.34m2 (計入室內樓地板面積)
    那麼請問營造廠是以113.36+15.51還是113.36+1.34去算坪數呢?
    3.陽台/雨遮/屋凸/是否通通都要計入坪數,為何每家估價單上報的坪數都不同呢，真的差很大耶，是不是可以請您幫我解惑
  • 先說在前面，坪數的計算，其實目前為止並未有一個標準範本，我們所用的是我們認為最公正的方式；另外呢，建築報價單應該是以每一工作項目單價乘以數量再加總而來，所謂每坪單價是經由加總之後的總價再除以坪數作為一個概略的比較基準。

    我們在計算建築坪數時，分為兩種情形，第一是完全合法的狀況下，那就是只能計算總樓地板面積（也就是計算「法定工程造價」的那個面積，這個面積將會包含如果陽台有超過1/8當層樓地板面積的部分）；另一個情況是若有增建時，增建的面積也要計入，例如陽台外推或是車庫增建（指同為RC造的情況，若為鋼構則另外估價）。

    所以，你的問題回覆如下：
    1、應該以建照坪作為計算，也就是在計算「法定工程造價」的那個面積；另外建築面積計算上沒有滴水坪這種東西（這是很低水平的灌水法），法規規定計算建築面積就是牆心到牆心，什麼是滴水坪？
    2、陽台只有超過1/8的部分要計入建築面積（也就是113.36+1.34）。其實，羊毛長在羊身上，由於法規有規定每層樓可附建當層樓地板面積1/8的面積大小的陽台（不計入容積率），所以一般營造廠在計算建築坪數時也不會把這項計入；但是不計入坪數不代表沒有支出產生，只是這項支出被其他坪數攤掉了，總支出還是一樣。
    3、當然不是，道理同陽台，只要是法規規定可附建範圍內的雨遮、花台，通通不計算總樓地板面積，只有被計入總樓地板面積的部分會被當成建築坪數（注意，屋突雖然不計入容積率，卻有算在總樓地板面積內，所以當然計入建築坪數，這要特別注意喔）。

    希望有幫到你，也祝你自己蓋房子能順利唷，若有任何問題，歡迎你隨時再來～～

    Ecoarch replied in 2010/02/24 01:40

  • #2 阿展 on 2010/02/24 01:35
  • 阿展

  • 越俎代庖一下:
    面積計算方式通常分為模板實作面積,圖面面積或是滴水線面積,主要是作為雙方計價的標準,若以滴水線計算則單價會較低,圖面面積則單價就會高些,原則上只是單位的換算而已,通常總價都差不多
    而一般業主(或是使用者)的認知是以"實際居住坪數"為房屋坪數
    承商則是以"實際施作坪數"為計價標準,兩者認知難免會有差異
    所以在施作之前還是要跟承商"喬"好計價方式,並白紙黑字訂定契約對雙方都有保障
  • #3 三姐 on 2010/02/24 12:11
  • 三姐

  • 滴水坪問題

    包商說滴水坪就是"包外"，聽起來意思是指牆外吧!
    我家法定工程造價寫597.68m2，營造廠說模板一坪要6200(因造型較複雜點，須保利龍...這說法對嗎)，水電工程一坪4500元，那請問是以597.68*0.3025=181坪去計算嗎(我要他以m2計算，他說他們模板跟水電都是喊坪的)

    以上問題謝謝您囉~~

  • 若計算法定工程造價的面積是597.68平方米約等於181坪，則此坪數就是計價坪數沒有錯。

    另外，影響模板單價的因素依重要性排列如下：
    (1)單層面積越大、單價越低
    (2)鄰房性質，需單面模者價格較高
    (3)造型越複雜單價越高
    (4)樓梯造型越複雜（如圓形）價格越高
    (5)樓高越高價格越高

    所以，基本上造型越複雜單價越高是沒錯，但你也可以從上述影響單價因子中找出對你有利的條件來講價（例如你的每層面積若有超過30坪那就可以算大了）

    以上意見希望能幫到你，不過就如同阿展所說，沒有看到圖，僅能提供這些原則上的意見供您參考。

    Ecoarch replied in 2010/02/24 22:25

  • #4 阿展 on 2010/02/24 22:04
  • 阿展

  • 沒錯,滴水線一般就是指外牆的尺寸
    所以你的計價坪數會比建造核準圖大,通常大概每層樓會多3~5%
    至於單價則是見仁見智,因為沒看到你的圖,所以無法提供意見,抱歉!
  • #5 三姐 on 2010/02/24 22:42
  • 三姐

  • 謝謝小蔡/ 阿展您們幫我解疑惑...現在我心裡有底該怎麼評估尋找營造廠了，小蔡您真的好用心再寫部落格，超佩服您的！我是您粉絲唷～日後我有蓋房子相關問題可否跟您請教，先說聲謝謝嚕！！！
  • 你說的我都不好意思了，過年後的進度都還沒補上呢～～
    不過，這可是很好的鞭策的力量阿，我一直在想，結構體後的工程（尤其是關於防水、粉刷、以及室內裝修的考量），應該要怎樣說明會讓大家得到更多的有用訊息～～
    總之，謝謝您的鼓勵及謬讚囉～～

    Ecoarch replied in 2010/02/24 23:20

  • #6 三姐 on 2010/02/24 23:28
  • 三姐

  • 哈~您說到防水....突然想到～
    一般您們以專業角度會建議我們業主採哪種方式施作
    若僅採用彈性水泥施作，是不是足夠呢?它壽命能維持多久?
  • #7 阿展 on 2010/02/25 01:08
  • 阿展

  • 防水工程現在已經成為建築工程中極為重要的一個項目
    防水材料百百種,但是我是認為施工的品質才是其中的關鍵
    不是說彈泥不好,而是他是屬於比較"低階"的方式
    價格低廉,施工也快,但是易變質
    最好的方式是"防患於未來"所以在建築的過程中每個步驟都要注意
    這樣防水的成本就會降低許多
    談到防水,可以說個好幾天,因為已經處理過太多案件了
    我的電話0933629082,有問題可以直接打,這樣比較快
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  • #9 augleo821 on 2010/02/28 15:45
  • augleo821

  • 很快速的看過你的部落格，工地的模真的灌得很好，幾乎都沒有蜂窩喔!很厲害，而且你監工真的很仔細，小地方都注意到了，希望能再看到你的其他case的狀況。也如你所說，結構體完成算是一個階段了，接下來的防水施作也是重點。
  • 謝謝你的鼓勵，其實，我們所做的也只是將我們所知道該做的做好而已～～

    Ecoarch replied in 2010/02/28 19:51

  • Private Comment
  • #11 ccs2584 寄信給 ccs2584 on 2010/05/01 08:40
  • ccs2584

  • 好期待後續文章

    板主是否有不便之處,我好期待你後續的文章
  • #12 宗元 on 2010/05/01 20:29
  • 宗元

  • 請問建蔽率，容積率，車庫獎勵算法以及總坪數..
  • #13 宗元 on 2010/05/02 09:28
  • 宗元

  • 對不起，問的太簡短了。是這樣的，我住路竹離台南也不過30分鐘路程，問蓋好之後總坪數的原因是由於念書時在台南所以清楚台南的好，想在台南購地自建卻卡在一般住宅過低的建蔽率和容積率，以買東區45坪地而言約莫700至900的行情如果含車庫無法蓋到120建坪的話，相對之下對我來說cp值就有點過低了 ! 在路竹45坪地加上以貴公司每坪65000的建構成本蓋到120建坪大概就是900萬，由於路程不遠，所以720萬的價差不可謂不大.....另外就是我也一直在期待閣下的續文...
  • #14 阿展 on 2010/05/03 19:37
  • 阿展

  • 不好意思..版主最近非常忙碌.....
    我先代打一下
    宗元大.如果依照現行法規來說.建蔽率60%的情況要蓋到120幾坪並非不可能,只是加高樓層數(大約四層樓)就可
    但是如果樓層數不想這麼多...通常就是"二次施工"的方式處理
  • #15 宗元 on 2010/05/04 01:27
  • 宗元

  • 那請問依照既有法規，就依展哥說的4層樓來算，1樓的部分能像貴公司*崇德磐石*那樣蓋滿嗎? 2.3.4樓又分別是幾坪?說實在的，在我們路竹鄉下這裡，房子真的是想怎麼蓋就怎麼蓋也沒人管你，大部分都是加強磚造(應該是吧!就8根柱子鋼筋綁一綁，外牆8吋壁用磚頭疊一疊，外面石子洗一洗，裡面磁磚貼一貼，然後莫名奇妙就蓋好了。我家就是這樣20幾年獨門獨棟的房子，歷經這許多歲月除了磁磚有幾塊裂而不掉之外倒也四平八穩。雄壯威武的程度就算到2012年的現在我們這兒還是這樣蓋!不過看了版主的文章後，我是真的心動了，心動到篤定有朝若在台南購地自建我一定找你們。我很認真的問是因為我三叔就是做土水的，整個家族的房子都他蓋的
    ，如果我在路竹購地....ㄏㄏㄏ...我就會有一間上述的那一種*家*
  • #17 小苦力 on 2010/08/15 17:19
  • 小苦力

  • 版大~這篇文章真是精彩
    像這樣用心的工程已經越來越少
    我家老大一直說~把要蓋的房子當成你自己的來做品質就會好
    但工期還不是一直趕趕趕......
    趕出來的工期品質一定不會好到那裡
    所以給你拍拍手
    希望你們是一間真如你所發帖內容般用心建設的公司
  • 謝謝鼓勵～～

    Ecoarch replied in 2010/09/07 12:54

  • #18 小蔡粉絲 on 2010/09/01 23:14
  • 小蔡粉絲

  • 崇德六街44號這間房子好像到目前還沒完工喔..隔壁的似乎都快好了.因為我常經過這裡
  • 目前在室內裝潢，慢工出細活咩～～

    Ecoarch replied in 2010/09/07 12:53

  • Private Comment
  • #21 chu on 2010/10/16 20:24
  • chu

  • 請問現在 崇德磐石 剩下幾戶? 有幾戶遷入?
  • #22 jie on 2010/11/29 15:54
  • jie

  • 真的很不錯的紀錄, 感覺就很用心!

    未來我的家一定要找你來商討商討~

    不過得等10年後...

    畢竟是辛苦存的錢~一定要找像你這樣子的人,

    這件藝術品才會完美無缺~^^~

    應該都是台南人吧~?
  • #23 vennesa on 2010/12/20 21:38
  • vennesa

  • 我最近也超想自地自建夢想的家 但是沒有coco 想要室內約80坪車庫約9坪 含陽台 大概要92坪
    這樣我要有多少錢才能蓋出來 >_<
  • 每個地區的單價都略有不同.不知道你是住在哪裡?

    Ecoarch replied in 2010/12/21 21:50

  • #24 vennesa on 2010/12/21 23:51
  • vennesa

  • 住宜蘭三星
  • 抱歉囉..宜蘭真的沒做過.這方面比較幫不上忙..

    Ecoarch replied in 2010/12/22 21:17

  • #25 Shen Jim on 2010/12/22 13:18
  • Shen Jim

  • 請問我有一棟房子...地坪25、建坪30、二樓高已經32年了，在台南市長榮中學附近，我想房子重建成3樓建坪大約50~55坪間。請問我該準備多少預算(含舊房子拆除費用)？
  • 因為施工環境的"腳路"會影響工作的難易度
    所以現場看過會比較準確..

    Ecoarch replied in 2010/12/22 21:21

  • #26 sr on 2011/02/17 13:27
  • sr

  • 您好
    可以請教建蔽率和容積率的坪數計算
    這兩個都有包括柱子和牆厚度的空間計算嗎?

    因為用autocad來計算
    發現有算進柱子和沒算進差了好幾坪...

    謝謝
  • 坪數計算方式..
    1.有牆算牆心
    2.沒牆算柱心

    Ecoarch replied in 2011/02/17 20:19

  • #27 may on 2011/05/04 11:28
  • may

  • 請問蜂窩現象是否是看起來一顆一顆的?
    可以補救嗎?
    對於結構安全性是否會造成影響?

    最近看房子有看到樑柱局部上有一顆一顆的現象
    不曉得是否就是所謂的蜂窩?
  • 是
    說真的，如果只是局部（小於30公分見方），其實不用太在意，只要在粉刷前用無收縮水泥補平即可。
    怕是怕那種看到鋼筋的狀況，就必須結構補強或重新灌漿了～～

    Ecoarch replied in 2011/05/11 21:44

  • #28 訪客 on 2011/07/26 21:48
  • 訪客

  • 請問水塔一定要放在頂樓上嗎?透天三樓建築能不能將水塔放在二樓露台或是一樓車庫哩，這樣能維持全棟水壓都足夠嗎?
  • 水塔放在頂樓是因為可以利用重力讓低樓層達到足夠的水壓
    如果放在低樓層.則需要加壓馬達才能將水送至高樓層.也就是當你在較高樓層用水時.加壓馬達是一直在運作的.這樣會增加耗電量.

    Ecoarch replied in 2011/07/26 23:32

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